Mandataire Immobilier à Toulouse (31000)

Marché dynamique · Investissement locatif · Données DVF réelles · Réseau BSK

Toulouse, 4ᵉ ville de France et 1ʳᵉ ville étudiante, affiche un marché immobilier parmi les plus actifs du pays.
Portée par l'aéronautique, le spatial et plus de 150 000 étudiants, la métropole offre des opportunités à l'achat comme à l'investissement.
Mandataire indépendante BSK basée dans le Volvestre, j'accompagne mes clients sur toute la métropole toulousaine avec une expertise honnête, des données de marché réelles (DVF Étalab 2023-2024) et le réseau de plus de 4 500 mandataires BSK pour maximiser la diffusion de chaque mandat.

Que vous souhaitiez vendre un appartement en centre-ville, acheter une maison en périphérie, ou construire un patrimoine locatif à partir d'un T2 près des campus, j'adapte mon accompagnement à votre projet.
Un seul interlocuteur, disponible 7j/7, sans agence physique — des honoraires transparents et compétitifs, des données de marché réelles.

Estimation offerte Données de marché

Le marché immobilier à Toulouse — Données DVF 2023-2024

Les chiffres ci-dessous sont issus de la base DVF Étalab (Demandes de valeurs foncières), qui recense les transactions notariées réelles.
Ils portent sur 15 245 transactions analysées à Toulouse sur la période 2023-2024, dont 2 258 maisons et 12 987 appartements.

3 932 € Prix médian maisons (€/m²)
3 359 € Prix médian appartements (€/m²)
15 245 Transactions analysées
45-60 j Délai moyen de vente

Par type de bien

Appartements (12 987 transactions). Ils représentent l'immense majorité des ventes.
La demande est soutenue sur tous les segments : T1 et T2 portés par la demande étudiante et les investisseurs locatifs, T3 et T4 recherchés par les familles et les actifs de la métropole.
Le prix médian de 3 359 €/m² cache une grande amplitude : un T2 en bon état à Compans peut dépasser 3 800 €/m², tandis qu'un appartement des années 1970 en périphérie nord peut descendre sous 2 800 €/m².

Maisons (2 258 transactions). Le volume est beaucoup plus faible : les maisons intra-muros sont rares et s'arrachent.
Le prix médian de 3 932 €/m² traduit la prime de rareté.
Les maisons en périphérie immédiate (Tournefeuille, Colomiers, Blagnac, Castanet) offrent plus de surface pour un prix au m² inférieur de 15 à 25 %.

Terrains à bâtir. Les terrains constructibles sont devenus extrêmement rares sur la commune de Toulouse à proprement parler.
L'essentiel des opportunités se situe en première couronne — Cugnaux, L'Union, Quint-Fonsegrives, Escalquens — où quelques opérations en lotissement restent disponibles.
Les prix varient de 150 à 350 €/m² de terrain selon l'emplacement, la desserte et les réseaux.
En intra-muros, les terrains issus de démolition ou de division parcellaire atteignent des prix très élevés et nécessitent une connaissance fine du PLU métropolitain.

Par secteur géographique

Capitole / Centre historique / Carmes. Secteur premium.
Prix médians entre 4 000 et 5 000 €/m² selon l'étage, l'exposition et l'état.
Biens de caractère (briques foraines, poutres, hauteurs sous plafond), forte demande cadres et investisseurs haut de gamme.
Peu de turnover.

Saint-Cyprien / Rive Gauche. Quartier en forte progression, recherché pour son ambiance de vie et sa proximité du centre.
Prix entre 3 500 et 4 200 €/m².
Profil acquéreur jeune-actif et primo-accédant ambitieux.

Rangueil / Paul Sabatier. Quartier universitaire par excellence.
Fort potentiel locatif (étudiants en médecine, sciences).
Prix plus accessibles : 2 800 à 3 400 €/m².
Rendements bruts parmi les plus élevés de la métropole.

Purpan / Casselardit / Sept-Deniers. Secteurs résidentiels appréciés des familles, avec des maisons et des résidences de standing.
Prix entre 3 200 et 4 000 €/m² pour les appartements récents.

Compans-Caffarelli / Les Minimes / Borderouge. Secteurs dynamiques avec une offre mixte (anciens et programmes neufs).
Prix médians autour de 3 000 à 3 600 €/m².
Fortement connectés par le métro.

Synthèse comparative des prix par secteur

Pour faciliter la lecture, voici une synthèse des fourchettes de prix observées sur les transactions 2023-2024 :

  • Centre / Capitole / Carmes / Victor Hugo : 4 500 à 6 000 €/m² — secteur premium, biens de caractère, forte demande.
  • Saint-Cyprien / Rive Gauche / Empalot : 3 500 à 4 500 €/m² — quartiers en progression, profil jeune actif.
  • Rangueil / Purpan / Casselardit : 3 000 à 3 800 €/m² — résidentiel établi, bon potentiel locatif.
  • Minimes / Compans / Borderouge / Saint-Agne : 2 800 à 3 600 €/m² — secteurs bien desservis par le métro, mixité locatif/accession.
  • Périphérie proche (Tournefeuille, Colomiers, Blagnac, Castanet) : 2 500 à 3 200 €/m² — maisons et appartements plus spacieux, prix plus accessibles.

Ces fourchettes sont indicatives.
Un même quartier peut afficher des écarts significatifs selon l'étage, l'état du bien, la présence d'un extérieur ou la proximité des transports.
C'est pourquoi une estimation personnalisée, fondée sur les transactions comparables les plus récentes, est toujours plus fiable qu'une moyenne générale.

Tendance générale et dynamique de marché

Le marché immobilier toulousain a connu une progression régulière des prix entre 2015 et 2022, suivie d'une légère correction en 2023 sous l'effet de la hausse des taux d'emprunt.
En 2024, le marché a retrouvé une certaine stabilité : les volumes de transactions se maintiennent autour de 15 000 actes par an sur la commune, et les prix médians restent bien orientés.
Les biens correctement estimés et bien mis en valeur trouvent preneur dans des délais raisonnables (45 à 60 jours en moyenne), tandis que les biens surestimés ou avec des problèmes de DPE s'éternisent sur le marché.
La demande locative, elle, ne faiblit pas : la pression démographique et l'attractivité économique de la métropole maintiennent un marché locatif structurellement tendu, ce qui continue d'attirer les investisseurs.

Source : DVF Étalab 2023-2024 — données publiques.
Les prix indiqués sont des médianes à titre informatif.
Chaque bien est unique : une estimation personnalisée reste indispensable.

Investissement locatif à Toulouse

Toulouse est la 1ʳᵉ ville étudiante de France avec plus de 150 000 étudiants, et l'une des métropoles à la démographie la plus dynamique du pays.
Cette combinaison crée une demande locative structurellement supérieure à l'offre disponible, ce qui en fait un terrain favorable pour les investisseurs, à condition de bien choisir le secteur et le type de bien.

Les loyers médians à Toulouse se situent entre 13 et 16 €/m² selon le secteur et la prestation (meublé ou nu, étage, état général).
Un T2 de 40 m² bien situé à Rangueil peut se louer entre 520 et 640 € par mois — une fourchette qui, rapportée à un prix d'achat de 120 000 à 140 000 €, génère des rendements bruts cohérents avec les estimations présentées ci-dessous.
Ces chiffres varient selon les charges de copropriété, la taxe foncière locale et les travaux d'entretien à prévoir.

Rendements bruts estimés

Les rendements varient sensiblement selon le quartier et le type de bien :

  • Studios et T1 en secteur universitaire (Rangueil, Saint-Agne, Les Minimes) : rendements bruts entre 5 et 6,5 %. Forte rotation locative mais vacance quasi nulle en période scolaire.
  • T2 et T3 en quartiers mixtes (Compans, Borderouge, Purpan) : rendements entre 4 et 5 %. Profil locataire plus stable (jeunes actifs, couples). Meilleure sécurité de paiement.
  • Appartements en centre historique (Capitole, Carmes) : rendements autour de 3,5 à 4,5 %. Prix d'achat élevés, mais forte liquidité à la revente et potentiel de plus-value.

Ces estimations sont brutes (loyers / prix d'achat).
Le rendement net, après charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion et travaux éventuels, sera inférieur de 1 à 2 points selon le bien.
Pour un appartement en copropriété récente bien gérée, l'écart entre rendement brut et net est souvent limité à 1 point.
Pour un bien ancien avec travaux à venir ou une copropriété chargée, il peut atteindre 2 à 3 points.
Je vous aide à modéliser ces paramètres pour chaque bien envisagé, avant tout engagement.

Quartiers les plus demandés pour l'investissement

Saint-Agne / Saouzelong. Proximité immédiate du campus Paul Sabatier (médecine, sciences).
Desserte métro ligne B.
Très forte demande étudiante, marché locatif fluide toute l'année.

Compans-Caffarelli / Les Minimes. Résidentiel, bien desservi (métro ligne A), mélange de locataires étudiants et jeunes actifs.
Bonne liquidité à la revente.

Rangueil. Zone universitaire dense, idéale pour les studios.
Prix d'acquisition accessibles, rentabilité parmi les meilleures de la métropole.

Croix-Daurade / Trois Cocus / Lalande. Secteurs nord de Toulouse en pleine transformation.
Résidentiels et abordables, avec des programmes neufs qui attirent primo-accédants et investisseurs.
La desserte en transports en commun (ligne de bus et projets de tramway) renforce progressivement l'attractivité de ce secteur.
Rendements bruts entre 4,5 et 5,5 %.
À surveiller pour les investisseurs en recherche de valeur.

Dispositifs fiscaux (Denormandie, Pinel)

Toulouse est éligible à la zone B1 du dispositif Pinel (sous conditions de plafonds de loyer et de ressources du locataire) et à certains périmètres Denormandie pour les logements anciens à rénover en cœur de ville.
Ces dispositifs peuvent significativement améliorer le rendement net d'un investissement, mais leur application dépend du bien, du quartier et de votre situation fiscale. Je vous accompagne pour évaluer l'éligibilité et calculer l'impact réel avant tout engagement.

Attention : le dispositif Pinel tel qu'il existait jusqu'en 2024 a été progressivement réduit.
Les conditions d'éligibilité, les taux de réduction et les zones concernées évoluent chaque année.
Il est donc essentiel de vérifier les conditions en vigueur au moment de votre investissement.
Je travaille avec des partenaires fiscaux pour vous orienter vers les dispositifs les plus pertinents selon votre profil — sans vous engager sur des promesses que la réglementation ne garantit pas.

Grands employeurs : un socle locatif pérenne

Au-delà des étudiants, Toulouse concentre des employeurs d'envergure nationale et internationale : Airbus (siège opérationnel principal et centre industriel mondial à Toulouse-Blagnac, plus de 40 000 salariés), Thalès, le CNES (Centre national d'études spatiales), le CHU de Toulouse et une constellation de start-ups dans le secteur du numérique et de la défense.
Ces grands donneurs d'ordre attirent en permanence des cadres, ingénieurs et techniciens en mutation qui cherchent à louer avant d'acheter — un vivier locataire stable, solvable et renouvelé chaque année.
Pour un investisseur, cette diversité de profils locataires réduit significativement le risque de vacance.

150 000 Étudiants dans la métropole
4–6 % Rendement brut estimé
13–16 € Loyer médian (€/m²)
B1 Zone Pinel (sous conditions)
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Mes services immobiliers à Toulouse

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Je vous remets un document argumenté que vous pouvez comparer avec d'autres avis.

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Accompagnement à la négociation, conseils DPE, copropriété et potentiel de revente.

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Marché locatif structurellement tendu : fort potentiel, gestion sereine.

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Un réseau national au service de chaque mandat toulousain

Mandataire indépendante rattachée au réseau BSK Immobilier, je bénéficie de la force de frappe de plus de 4 500 mandataires répartis partout en France.
Concrètement, cela signifie qu'un bien mis en vente à Toulouse peut être présenté simultanément à des acquéreurs en mobilité depuis Paris, Lyon, Bordeaux ou Montpellier — un avantage décisif pour les biens familiaux ou les biens d'investissement.
L'accès aux biens off-market fonctionne dans les deux sens : si vous cherchez à acheter, je peux interroger le réseau avant même qu'un bien soit mis en ligne.
Côté honoraires, le modèle mandataire permet de pratiquer des commissions sensiblement inférieures à celles des agences traditionnelles, sans rien sacrifier à la qualité de l'accompagnement.

Une expertise terrain construite sur 16 communes de Haute-Garonne

Basée à Lafitte-Vigordane, dans le Volvestre, j'interviens régulièrement sur l'ensemble de la métropole toulousaine et sur 16 communes voisines.
Cette double échelle — grande ville et communes rurales ou périurbaines — m'a permis de construire une lecture fine des écarts de prix, des dynamiques de quartier et des trajectoires de valeur.
Je connais les différences concrètes entre un appartement à Rangueil et un T3 à Compans-Caffarelli, entre une maison à Blagnac et une maison à Tournefeuille.
Cette expertise terrain, nourrie par les données DVF réelles, me permet de vous donner une estimation juste — ni gonflée pour flatter, ni minorée pour vendre vite.

Une disponibilité 7j/7 et un interlocuteur unique du début à la fin

Dans un marché aussi actif que Toulouse, la réactivité est souvent déterminante.
Je suis disponible 7j/7 de 8h à 20h, je propose des visites en soirée et le week-end, et je m'engage à vous répondre sous 48h quelle que soit la demande.
Vous avez un seul interlocuteur : moi.
Pas de standardiste, pas de transfert de dossier entre commerciaux, pas de liste d'attente.
Du premier contact jusqu'à la signature chez le notaire, vous savez à qui vous adresser et comment me joindre.
Cette continuité de suivi évite les erreurs de communication et raccourcit les délais à chaque étape du projet.

Envie d'en discuter sans engagement ? Contactez-moi pour une première conversation ou pour planifier une estimation de votre bien à Toulouse.

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Questions fréquentes — Immobilier à Toulouse

Voici les questions que me posent le plus souvent les vendeurs, acheteurs et investisseurs qui me contactent pour un projet à Toulouse.
Ces réponses sont basées sur mes observations de terrain et sur les données DVF publiques.

Quel est le prix moyen au m² à Toulouse en 2024 ?

Selon la base DVF Étalab (transactions notariées 2023-2024), le prix médian des appartements à Toulouse est de 3 359 €/m² et celui des maisons de 3 932 €/m².
Ces moyennes cachent d'importantes disparités : en centre historique (Capitole, Carmes), les appartements de caractère dépassent souvent 4 500 à 6 000 €/m².
Dans les quartiers résidentiels comme Rangueil ou Purpan, les prix se situent entre 3 000 et 3 800 €/m².
En périphérie proche (Tournefeuille, Colomiers, Blagnac, Castanet), les maisons s'échangent généralement entre 2 500 et 3 200 €/m².
Ces données sont celles des transactions réelles — pas des prix affichés, qui peuvent être surestimés.

Quel est le meilleur quartier pour investir à Toulouse ?

Tout dépend du profil d'investissement.
Pour un rendement locatif étudiant, les quartiers proches des campus — Rangueil, Saint-Agne, Les Minimes — sont très demandés.
Pour une plus-value à moyen terme, Saint-Cyprien et Compans-Caffarelli restent attractifs.
En centre historique (Capitole, Carmes), les prix sont plus élevés mais la liquidité est maximale.
Je peux vous préparer une analyse personnalisée selon votre budget et vos objectifs.

Comment se porte le marché locatif à Toulouse ?

Le marché locatif toulousain est structurellement tendu.
Avec plus de 150 000 étudiants et une forte attractivité économique (aéronautique, spatial, numérique), la demande locative dépasse en permanence l'offre disponible, en particulier pour les T1 et T2.
Les loyers médians tournent autour de 13 à 16 €/m² selon le secteur et la prestation.
La vacance locative est faible, ce qui sécurise l'investissement.

Faut-il acheter ou louer à Toulouse en 2024 ?

La réponse dépend de la durée d'occupation prévue et du taux d'emprunt.
Pour un horizon de plus de 5 ans dans la métropole, l'achat reste généralement plus avantageux, surtout si vous bénéficiez d'un apport.
Pour une durée courte ou incertaine, la location reste la solution la plus flexible.

À titre indicatif, pour un appartement de 60 m² à 3 359 €/m² (prix médian), le prix d'achat serait autour de 201 000 € hors frais de notaire.
Au taux actuel de 3,5 % sur 20 ans, la mensualité (sans apport) serait d'environ 1 160 €, contre un loyer mensuel de 780 à 960 € pour le même bien.
L'achat devient rentable financièrement autour de 7 à 8 ans de détention.
Je peux vous aider à modéliser les deux scénarios avec des données actualisées.

Quels sont les délais de vente moyens à Toulouse ?

Sur un bien correctement estimé et bien présenté, les délais moyens se situent entre 45 et 60 jours tous types confondus.
En centre-ville pour les appartements standards, les offres sérieuses arrivent souvent dans les 6 à 8 semaines.
Les maisons familiales et les biens atypiques peuvent prendre davantage de temps selon le secteur et le prix affiché.
Un bien sur-estimé peut rester plusieurs mois sur le marché sans recevoir d'offre sérieuse — c'est pourquoi une estimation juste, fondée sur les transactions réelles DVF, est la première condition d'une vente réussie à Toulouse.

Quelle est la différence entre un mandataire et une agence à Toulouse ?

Un mandataire immobilier travaille de façon indépendante, sans agence physique, avec des honoraires souvent inférieurs à ceux des réseaux traditionnels.
Je suis rattachée au réseau BSK Immobilier (plus de 4 500 mandataires), ce qui me donne accès aux mêmes outils de diffusion et de recherche.
La différence concrète : vous avez un seul interlocuteur dédié, disponible 7j/7, et une commission réduite sur la vente.

Pouvez-vous accompagner un projet à Toulouse depuis Lafitte-Vigordane ?

Oui.
L'autoroute A64 et la N20 me permettent d'intervenir efficacement sur l'ensemble de la métropole toulousaine en moins de 45 minutes.
Je me déplace sans frais supplémentaires pour les estimations et les visites.
Je peux aussi mobiliser le réseau BSK Immobilier pour bénéficier de relais ciblés selon le quartier visé — par exemple un collègue mandataire très actif dans un secteur où je suis moins présente au quotidien.

Travaillez-vous avec des investisseurs locatifs ?

Oui, c'est l'une de mes spécialités à Toulouse.
J'accompagne les investisseurs de la recherche du bien jusqu'à la mise en location : ciblage du quartier selon l'objectif (rendement court terme, plus-value moyen terme, patrimoine long terme), analyse comparative des rendements bruts et nets, évaluation des travaux éventuels, conseil sur le type de bail (nu ou meublé), et orientation sur l'éligibilité aux dispositifs Denormandie ou Pinel selon le bien et votre situation fiscale.
Chaque investissement est unique : je ne fournis pas de modèle générique, mais une analyse chiffrée adaptée à votre projet.

Combien coûte une estimation immobilière à Toulouse ?

L'estimation de votre bien à Toulouse est entièrement gratuite et sans engagement.
Je me déplace sur place pour visiter le logement, j'analyse les transactions comparables dans le secteur (base DVF), et je vous remets un avis de valeur écrit et argumenté.
Vous pouvez le comparer avec d'autres estimations sans aucune obligation de signer un mandat.
Cette transparence est au cœur de ma façon de travailler.

Toulouse en quelques curiosités historiques

Deux histoires documentées qui éclairent l'identité singulière de la Ville rose.

Capitale wisigothe au Ve siècle : une ville choisie, pas conquise

Contrairement à l'idée reçue, les Wisigoths n'ont pas envahi Toulouse : ils en ont fait leur capitale au Ve siècle, par choix délibéré.
Leur royaume s'étendait du sud de la Loire au nord de l'Espagne, et Toulouse en était le centre prospère et stratégique.
Cet épisode, souvent oublié, a durablement ancré dans la ville un héritage d'indépendance et de rayonnement qui précède de plusieurs siècles son titre de capitale d'Occitanie.

Source : Wikipédia — Toulouse, section Antiquité tardive.

Le Griffoul : la plus vieille fontaine de Toulouse était à l'intérieur de la cathédrale

La plus ancienne fontaine de Toulouse, le Griffoul (place Saint-Étienne), a une origine surprenante : elle était d'abord installée à l'intérieur de la cathédrale Saint-Étienne, avant d'en être sortie en 1523 sur la place publique.
En 1649, son écoulement fut modifié par le sculpteur Pierre Affre car la statuette originelle — dont la pose rappelait celle du Manneken-Pis bruxellois — était jugée inconvenante.
Les chérubins versant l'eau par le bras sont toujours visibles aujourd'hui.

Source : Le Bonbon — Toulouse.

J'interviens aussi dans les communes voisines de Toulouse

Mon secteur d'intervention couvre Toulouse et 16 communes de Haute-Garonne.
Voici les principales communes périurbaines où j'accompagne régulièrement des acheteurs, vendeurs et investisseurs :

Les principales communes de la première couronne où j'interviens régulièrement :

  • Blagnac — cœur du bassin aéronautique (Airbus, Safran, Collins), fort tissu économique, marché locatif dynamique porté par les expatriés et techniciens en mobilité. Appartements récents entre 2 800 et 3 400 €/m².
  • Colomiers — 2ᵉ ville de Haute-Garonne, offre immobilière diversifiée (maisons individuelles et résidences collectives), desservie par le tramway T1. Bon rapport qualité-prix pour les familles.
  • Tournefeuille — commune résidentielle très prisée à l'ouest de Toulouse. Écoles, commerces, cadre de vie verdoyant. Maisons entre 2 600 et 3 200 €/m², forte demande familiale.
  • Castanet-Tolosan — au sud-est de Toulouse, à 15 km du Capitole. Commune active avec zone commerciale et tissu pavillonnaire dense. Marché stable, prix entre 2 500 et 3 100 €/m².

Ces communes offrent un excellent compromis entre qualité de vie périurbaine et proximité des emplois et équipements de la métropole.
Pour un acheteur dont le budget ne permet pas l'intra-muros toulousain, elles constituent souvent la première étape d'un parcours résidentiel.
Pour un investisseur, elles représentent des marchés locatifs moins tendus mais plus stables que le centre-ville, avec des profils locataires actifs et des vacances maîtrisées.

Je connais ces communes pour y intervenir régulièrement.
Je peux comparer les prix entre plusieurs secteurs, vous conseiller sur les quartiers les plus porteurs selon votre budget, et vous mettre en relation avec des biens correspondant à vos critères — y compris hors marché via le réseau BSK.

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Disponible 7j/7 de 8h à 20h.

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Communes voisines :